PARECER JURÍDICO
Interessados: Waldir, Alessander, Anderson e Deivison.
Assunto: Análise da viabilidade ou não de constituir uma Associação para substituir ou funcionar em paralelo com o Condomínio CRIAr.
A equipe de transição responsáveis pela nova Gestão do Condomínio Residencial Irmãos Araújo (CRIAr), visando encontrar uma alternativa que venha a atender os reais interesses da Comunidade, submete à nossa apreciação uma Minuta de Estatuto da Associação de Moradores e Amigos da Praça Monte Celeste (AMAMTEC), para análise, e consulta-nos sobre a viabilidade de se constituir uma Associação que possa substituir ou funcionar em paralelo com o Condomínio, e solicita-nos o competente parecer.
A minuta em questão, foi apresentada na Assembléia Geral Ordinária realizada no dia 27 de janeiro de 2022, tendo os presentes à reunião solicitado uma melhor análise quanto à sua real viabilidade, tendo em vista a dificuldade de entendimentos em relação ao documento apresentado.
Embora discutida superficialmente, a proposta apresentada não logrou sua imediata aprovação, uma vez que, para a maioria, não ficou claro se realmente a Associação contribuirá para a solução dos problemas existentes no Condomínio.
Conquanto a proposta tenha como objetivo, dentre outros, estreitar as relações da Comunidade com o Poder Público no sentido de angariar projetos e obter melhorias e subvenções sociais para os moradores do Condomínio; bem como criar alternativas para melhor gestão dos direitos e das obrigações condominiais e minimizar as dificuldades encontradas ao longo dos mais de trinta anos da existência do Condomínio; o fato é que a hipótese merece maior reflexão face a não obrigatoriedade da filiação de todos, enquanto a permanência com a figura do Condomínio, cujas obrigações são compulsórias parece mais apropriada.
Dentre os vários temas abordados na citada Reunião da Assembléia ficou ressaltada a não obrigatoriedade de os Condôminos filiarem-se à Associação e, logicamente, desobrigarem-se de compromissos perante aos moradores filiados, inclusive quanto às obrigações legais, como indenizações cíveis, trabalhistas e tributárias; o uso das áreas comuns (a praça); e o uso de controle remoto para entrada e saída pelo portão, por pessoas não filiadas à Associação.
Sobre essas questões, ficou subentendido que o real objetivo se divide em duas principais vertentes, quais sejam:
1) criar a Associação para facilitar o relacionamento com o Poder Público, municipal, estadual, federal e demais entidades públicas e privadas na obtenção de projetos e benefícios para a Comunidade, e
2) colocar a Associação como a principal gestora do Condomínio para ficar responsável pelas receitas e despesas condominiais (uma espécie de Administradora).
Numa primeira análise, a meu ver, o primeiro objetivo é bem interessante e se afigura viável, posto que a Associação realmente é a figura jurídica que facilitará e possibilitará a boa relação com o Poder Público. Por outro lado, o segundo objetivo que embora não esteja inserido na minuta apresentada, me parece contraditório e perigoso quanto aos aspectos legais, especialmente em relação às cobranças das taxas condominiais e possíveis avenças judicias de responsabilidade do Condomínio, uma vez que tais objetivos escapam da competência da Associação.
Portanto, embora a minuta possa reunir os elementos necessários à constituição da AMAMTEC, precisando apenas algumas pequenas alterações e correções em seu texto, a grande questão que se coloca é saber se a figura jurídica da Associação, cuja filiação é facultativa, é ou não mais vantajosa para os Moradores que, na atualidade, estão vinculados ao Condomínio, cuja relação é de natureza obrigatória e coercitiva.
Sem embargo de entendimento contrário, a meu ver, a figura jurídica da Associação com todos os benefícios que ela poderá trazer, me parece bem mais complexa e dispendiosa do que a figura do Condomínio, senão vejamos:
A uma, porque os custos para se criar e manter uma Associação implica no pagamento de taxas e demais despesas que terão de ser suportado pelos Condôminos em forma de Taxa Condominial, o que acaba por vincular todos os Condôminos à Associação sem a respectiva autorização.
A duas, porque os órgãos diretivos de uma Associação exige uma maior quantidade de membros associados para sua regularização e funcionamento, além dos registro no Cartório do Registro Civil das Pessoas Jurídicas, na Receita Federal, no Conselho Nacional de Assistência Social, dentre outros; o que não é o caso do Condomínio, cuja burocracia é muito menor.
A três, porque a abrangência da Associação, quanto as suas obrigações, alcançará apenas aos associados à ela filiados, posto que tanto a filiação, quanto a desfiliação é facultativa, fato que pode implicar no descumprimento das obrigações assumidas, pois a própria Constituições Federal deixa claro que ninguém é obrigado a manter-se filiado às Associações.
A quatro, porque em se tratando de figuras jurídicas distintas, uma (Associação) não substitui a outra (Condomínio), todavia, pode ocorrer responsabilidade solidária. Por exemplo, se um trabalhador que presta serviços ao Condomínio (mesmo que seja somente para os associados) resolver entrar na Justiça contra a Associação e obter êxito, todos os Condôminos podem vir a ser responsabilizados solidariamente, no caso de uma condenação. O mesmo pode ocorrer ao contrário, mesmo em relação aos Condôminos não filiados à Associação.
A cinco, porque nesses mais de 30 anos os Condôminos, embora tenham conseguido alguns benefícios sociais, como foi o caso: a) do parquinho instalado na praça, b) de alguns poucos eventos realizados pela Secretaria de Esportes, c) da regular coleta de lixo, d) da capina da praça e poda de árvores, e) do asfaltamento das ruas e da quadra, f) da iluminação pública, dentre outros diversos serviços prestados pelo 1746 da Prefeitura do Rio; nunca ficaram na dependência do Poder Público para obter esses direitos, ficando claro que tudo que se conseguiu até agora no Condomínio foi com recursos próprios dos moradores, a exemplo da Construção da quadra, compra das telas e das ferragens, da compra e instalação do Portão e do motor, da Construção dos Muros, da Guarita e do Quartinho para a Guarda de Material lá na Rua Lívio Abramo, e até mesmo de alguns Refletores e Ralos das ruas do Condomínio.
Ademais, para obter do Poder Público a benesse que se pretende, a entidade deverá apresentar diversas Certidões Negativas de Débitos junto ao INSS, RFB, Prefeitura, Estado e União, o que também pode vai implicar na contratação de serviços profissionais de contabilidade ou despachantes, onerando ainda mais o cofre da Entidade, sem contar a verdadeira via crucis a ser seguida pelos diretores para atender a burocracia.
Enfim, mesmo sendo simpatizante do associativismo, principalmente as da área social, no caso Condomínio CRIAr, pelo motivos já declinados, não me parece viável a criação de uma Associação para substituir ou funcionar em paralelo com o Condomínio CRIAr que já existe de fato e de direito, o que lamentavelmente muitos desconhecem. Forçosamente, somente após uma análise mais bem aprofundada, poderia até se admitir a convivência das duas entidades funcionando em conjunto para a atendimento da mesma Comunidade, mas deve ficar claro que isso não resolverá os atuais problemas do Condomínio e poderá agravá-los ainda mais.
Para comprovar a existência de direito do Condomínio CRIAr, chamo à colação o fato de que a Convenção, que é o Ato Constitutivo do Condomínio Irmãos Araújo (CRIAr), contendo 35 assinaturas dos 50 proprietários de casas no Condôminos, encontra-se registrada no 3º. Ofício do Registro de Títulos e Documentos e Prenotado no 4º Ofício do Registro de Imóveis, ambos da Capital do Estado do Rio de Janeiro, bastando, apenas, sua regularização quanto ao registro da Atas das Assembléias realizadas, a fim de que se possa fazer a inscrição do Condomínio junto à Receita Federal do Brasil para a obtenção do CNPJ.
Quanto aos possíveis questionamentos sobre a não validade da citada Convenção que data de 02/05/1994, ao argumento de que muitos dos que a assinaram a Convenção já faleceram, mudaram ou venderam suas casas no Condomínio, isso não se sustenta como argumento jurídico, pois os que faleceram deixaram herdeiros e os que mudaram e mantém inquilinos ou venderam sua propriedade, para efeitos condominiais, todos são Condôminos e estão sujeitos às obrigações condominiais, inclusive passíveis execuções judiciais no caso de inadimplência.
Assim, também em memória do esforço, dedicação e amor demonstrados por todos aqueles que idealizaram a organização e se dedicaram à Comunidade, como foi o caso dos já falecidos (os Srs. Walter Abreu, Shinji Kojima, Paulo Sergio Nantes, Ademar Teixeira Marques, Omar Ximenes da Cunha, Arão, Abraão, Franklin, Sr. Luiz, Sr. Valdir, Francisco Sergio, Laércio, Edil, Edna, D. Marieta e esposo), dentre tantos outros que, embora vivos, mudaram para outros locais, venderam ou alugaram suas casas, (como é o caso do Srs. Fábio, João Carlos, Hilário, Odilon, Sergio Barreiros, Mardeleine), e também dos que permanecem na Comunidade, como Condômino, seja proprietários ou possuidores, aí incluídos os herdeiros, meeiros e inquilinos, entendo que o Condomínio se afigura melhor opção do que a Associação.
Em conclusão, respeitando as opiniões em contrário, me posiciono no sentido de que a melhor alternativa que acredito venha atender aos verdadeiros anseios da Comunidade é a manutenção do Condomínio já instituído. Para tanto, sugiro a formalização das reuniões através da elaboração das respectivas Atas de Reunião que deverão ser registradas nos competentes Cartórios de Registro (3º Ofício de Títulos e Documentos e 4º RGI), a fim de possibilitar a inscrição no CNPJ, e a abertura da conta corrente do Condomínio, sendo essa a melhor forma de fazer valer a força coercitiva da Convenção que possibilitará aos novos gestores diminuir o grau de inadimplência que, há anos, vem se arrastando sem solução.
É o parecer, s.m.j.
Rio de Janeiro, 31 de janeiro de 2022.
SERGIO ARAUJO NUNES
OAB/RJ. 64.925
